4.2 房市：一二线销售回暖，三四线低迷

　　受春节因素影响，2019年2月住宅商品房销售面积小幅回落，同比增速-3.2%。从结构来看，成交好于去年同期的城市主要集中在一二线城市。前期一二线城市纷纷下调户口门槛吸引人才政策影响，刺激了潜在需求;

　　人口持续向城市群都市圈流入;一二线房市自2016年底以来，调整充分。同时，棚改货币化的政策收紧对三四线城市房地产市场影响较大。其中，CRIC数据显示，北上广深一线城市一季度成交同比大增33%，北京高达140%。

　　5 从企业融资环境看：企业分化明显，中小企业融资难贵问题仍突出

　　企业融资环境不断改善。在2018年下半年的宽货币和宽信用双层政策的传导下，企业融资形势在2019年迎来拐点。结合1-2月数据来看，社融显著回升，新增社融5.31万亿元，比去年同期多增1.05万亿元，整体仍然延续反弹态势。

　　并且非金融企业中长期贷款占比保持高位，企业活力较强。

　　虽然狭义流动性改善，但中小微企业融资难融资贵问题仍突出，宽信用政策仍待发力解决结构性问题。委托贷款、信托贷款等原本是民企一大重要的融资渠道，随着资管新规的出台，影子银行快速萎缩，银行货币创造能力下降，表外融资能力下降。

　　此外，金融机构过度依赖抵押担保、激励考核机制不完善、尽职免责落实不到位等体制因素也加剧了民企融资难问题。针对这一问题，政府主要从融资工具、监管考核、政策搭配之间进行结构性宽信用。

　　表内贷款规定“2019年普惠型小微企业贷款力争总体实现余额同比增长30%以上”，表外融资出台信托资管新规，未来小微企业融资渠道边际改善。

　　6 未来货币政策展望：政策重心从宽货币到宽信用

　　6.1 一季度货币政策回顾

　　1月PPI大幅回落接近0增长，PMI持续下滑至突破50荣枯线，市场对经济预期较差。央行宣布在1月降准100个BP，同时加大公开市场操作力度。货币政策边际放松力度较大。

　　3月以来随着PPI企稳、PMI回升，央行货币政策基调转稳。2月PPI止住下滑趋势，稳定在0.1%。同时，3月PMI大幅反弹至50.5，预期转好。前期放松的货币政策效果显现，社融触底反弹，房地产和基建投资较好。

　　央行货币政策放松节奏减弱，2-3月在不降准的背景下，公开市场操作累计回笼资金-6815亿元，2月基础货币投放同比增速降至2016年5月以来历史低点-4.62%。并且央行否定“4月起降准”的消息，表明央行货币政策的紧平衡。

　　6.2 未来货币政策展望

　　1、未来宏观政策既要防止对冲不及时、力度不够，也要防止力度过大、重走老路。

　　2、继续适度降准，置换MLF，稳定银行负债、降低成本。

　　3、2019年货币政策重心应是从宽货币到宽信用，采取结构性货币政策，定向疏通货币政策传导机制，支持实体经济。我们从打通信贷渠道、利率渠道、资产价格渠道以及预期渠道的角度出发提出以下建议：

　　1)信贷渠道：货币政策总量适度放松，加大结构性货币政策实施力度，加大对中小、民营和实体经济支持力度;推进金融供给侧改革，匹配金融结构与经济结构，适度恢复表外融资;缓释银行不良债权风险，提升风险偏好;创新商业银行资本补充工具，提升银行信贷投放能力;完善融资增信机制，提升银行信贷投放意愿;

　　2)利率渠道：推动官定利率向市场利率并轨，尤其是贷款利率并轨，发挥利率渠道与信贷渠道的联动效应;3)资产价格渠道：深化注册制改革，加强对交易的全程监管，繁荣发展多层次资本市场，满足新经济融资需求;

　　4)资产价格渠道：支持刚需和改善型需求，促进房地产市场平稳健康发展，建立居住导向的住房制度和长效机制;5) 预期渠道：继续保持央行与市场积极深入的沟通，强化信任，加强对货币政策传导的积极引导作用;

　　6) 财政政策更加积极，继续加大力度支持减税和基建，且减税优于基建，缓解货币政策对冲乏力。